در مناطق بافت فرسوده، پهنا باریک معابر و شکل املاک کلنگی، امکان «احداث یک پارکینگ به ازای هر واحد» را سلب کرده و باعث شده متوسط مساحت آپارتمان در پروانه‌های صادر شده، با جهش 24 درصدی طی 5 سال، به بالای 130 مترمربع برسد. این لوکس‌سازی اجباری در تضاد با الگوی تقاضای مصرفی، سه تهدیدبرای بازار مسکن دارد.

تحقیقات میدانی و بررسی‌های آماری اثر می‌دهد، ساخت‌وسازهای بزرگ متراژ و لوکس در هسته فرسوده پایتخت پررونق شده است. در حالی که تا دو سال قبل حجم زیادی از ساخت‌وسازها در 11 ناحیه بافت فرسوده شهر تهران به احداث آپارتمان‌های مسکونی کوچک متراژ کمتر از 100 مترمربع تعلق داشت هم الان سهم ساخت‌وسازهای بزرگ متراژ در مناطق مستهلک شهر تهران، ناموزون با دربایستن مصرفی این محدوده شهر با جهش مواجه شده است. 
حرکت به سمت بزرگ‌سازی از یکسو از نقص فنی بسته تشویقی سرمایه‌گذاری در بافت مستهلک سرگذشت دارد و از جانب دیگر سه خطر را متوجه بازار مسکن پایتخت می‌کند. بسته تشویقی نوسازی بافت مستهلک شهر طهران از سال ماضی با منظور نوسازی و رفع دشوار هسته پایتخت درخصوص پلاک‌های ریزدانه، معابر باریک و دشواری کمبود پارکینگ، به ارائه تسهیلات تشویقی برای سرمایه‌گذاران ساختمانی پرداخت اما در حال حاضر سازندگان در بافت مستهلک به علت جبر «تامین پارکینگ» که ناشی از ضوابط مدیریت شهری است مجبور شده‌اند به جای ساخت واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و مصرفی به احداث آپارتمان‌های لوکس (بزرگ متراژ) روی آورند. 
معادله این جبر تامین خودروگاه اگرچه در ظاهر ضابطه سختگیرانه محسوب می‌شود اما چون صورت مساله «نیاز هر یکتا مسکونی به یک پارکینگ» به گزیده تر در بافت مستهلک قابل سانسور نیست و پاک کردن آن دو مشکل برای سرمایه‌گذاران و ساکنان بافت مستهلک ایجاد می‌کند، اما غفلت مدیران شهری از به‌کارگیری دو راهکار برای حل این معادله، الان به لغزش شدید متراژ در بازار ساخت‌و‌فروش مسکن مختص بافت فرسوده شهر طهران منجر شده است.

طوری که شاخص میانه مساحت آپارتمان‌های جدید برآمده از ساخت‌و‌ساز در آمارهای رسمی مرکز احصاء ایران جستار انحراف متراژ در هسته فرسوده پایتخت از کوچک‌سازی به لوکس‌سازی را تایید می‌کند. این آمار پرتو می‌دهد که میانه مساحت آپارتمان‌های جدید برآمده از ساخت‌و‌ساز (میانگین متراژ هر یکتا مسکونی) در پنج سنه بازپسین 24 درصد افزایش پیدا کرده و از 105 مترمربع در سنه 90 به 130 مترمربع در سنه 95 دریافتی است. این شمردن رسمی وضعیت را تا پسین بهار امسال نشانه می‌دهد ولی تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از برخی مناطق بافت مستهلک تهران که بیشترین ساخت‌وساز جدید در آنها جریان دارد حاکی متعلق به است که میانگین متراژ در حال آماده نسبت به ماه‌های ابتدایی سنه دست‌کم 10 متر افزایش پیدا کرده است.

به این معنی که آپارتمان‌های جدید در برخی مناطق بافت مستهلک شهر طهران همچون منطقه 15 آپارتمان‌هایی هستند که حدود 140 الی 150 مترمربع مساحت دارند با این حال متوسط مساحت آپارتمان‌های جدید حاصل از ساخت‌وساز در حال آماده نسبت به سال 92 یعنی پیش از اجرای بسته تشویقی نوسازی در بافت فرسوده که از جانب مدیریت شهری تهران طراحی و به کارگرفته شده است، 21 درصد لغزش متراژ را نشان می‌دهد؛ یعنی متوسط مساحت در بافت مستهلک هر یکتا 107 مترمربع در بهار سال جاری به 130 متر در حال حاضر رسیده است. اگرچه تمایل اجباری سازنده‌ها به بزرگ‌سازی در کل پایتخت به‌صورت محسوس قابل ردیابی است، ولی مناطق بافت مستهلک که مختص خانوارهای کم‌درآمد و قشر ضعیف جامعه محسوب می‌شود تبعات ساخت‌وسازهای مغایر الگوی مصرف و تقاضای کارساز مصرفی به مراتب بیش از پیامدها این رفتار ساختمانی در دیگر مناطق شهری است. آمارهای رسمی پرتو می‌دهد: میانه مساحت واحدهای مسکونی در ساخت‌وسازهای جدید شهر تهران در 10 سال بازپسین افزایش پیدا کرده است. طبق این آمارگرفتن میانه مساحت آپارتمان‌های مسکونی در سنه 85 در شهر تهران معادل 140 مترمربع بوده است که بعد از 10 سال در سال 95 به 240 مترمربع دریافتی است که به گفته کارشناسان مسکن متراژ کنونی فوق‌العاده کبیر و ناموزون با بیچارگی غالب خریداران مسکن است.

آمار معاملات مسکن در شهر طهران پرتو می‌دهد در حال حاضر 72 درصد از حجم خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی در شهر طهران به واحدهای زیر 90 متر اختصاص دارد که این سطح در مناطق جنوبی پایتخت (آغشته به بافت فرسوده دربرگیرنده مناطق 7 الی 12 و مناطق 14 لغایت 18) به مراتب اغلب از 70 درصد است.

بنابراین تمرکز متقاضیان در خرید آپارتمان‌های پایین 100 متر و کار و جنبش اجباری سازندگان در ساخت آپارتمان‌های بالای 150 متر تا 200 مترمربع نشان از جنبش خلاف جهت دو سمت عرضه و تقاضای مسکن در شهر تهران دارد.چراکه جبر ضوابط شهرداری به شکل تامین خودروگاه در ساخت‌وسازهای جدید آن هم در قالب هر واحد مسکونی الزاما یک پارکینگ مایه می‌شود در بافت مستهلک با پروا به مساحت حقیر قطعات، نقشه خاص زمین‌ها در بافت مستهلک و در ضمن عرض باریک معابر عملا سازنده‌ها امکان تامین خودروگاه برای ساخت‌و‌سازهای پر واحد را نداشته باشند و فلذا سازنده‌ها در بافت مستهلک چاره‌ای جز ساخت واحدهای مسکونی متراژ کبیر به جای ساخت دو یا سه واحد مسکونی متراژ حقیر در هر طبقه را نداشته باشند.

با این حال سازنده‌ها معتقدند اجبار به بزرگ‌سازی 10 لغایت 15 درصد هزینه ساخت را در سنجش با ساخت پروژه‌های پر یکتا تفریق می‌دهد ولی نفع این شکل ساخت‌وساز را به مراتب کمتر از احداث واحدهای حقیر متراژ به‌عنوان شکل بهینه ساخت‌وساز می‌دانند، چراکه واحدهای کوچک از یکسو در مدت سررسید کمتری فروش می‌روند و از سوی دیگر با کوتاه‌شدن پروسه ساخت‌وفروش فایده سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهند. کارشناسان شهری معتقدند اگرچه معادله جبری تامین خودروگاه قابل منزه شدن و حذف چهره مساله کمبود خودروگاه نیست ولی می‌توانست دو سنه قبل در جریان گردآوری بسته تشویقی نوسازی بافت فرسوده شهر طهران باره توجه پیمان گیرد و برای حل این معادله راهکاری گردآوری شود.در این بسته با حمایت شهرداری تهران یک لغایت دو طبقه تراکم تشویقی (طبقات اضافه‌تر از ضوابط طرح تفصیلی) برای ساخت‌وسازهای تجمیعی (تجمیع پلاک‌های ریزدانه) در بافت مستهلک در عقیده گرفته شده است اما آن‌طور که سازنده‌ها می‌گویند فرمان افزایش طبقه بدون فراهم بودن آلت افزایش واحدهای مسکونی در پروژه نفع آنچنانی برای سرمایه‌گذاران به به اتفاق ندارد.

در این میانی کارشناسان شهری می‌گویند نقص موجود در این بسته تشویقی از بابت معادله تامین پارکینگ می‌تواند به دو شکل برطرف شود.شکل اول برای رفع این کاستی این است که مدیریت شهری طهران با لحاظ اهمیت اجتماعی و امنیتی سوژه نوسازی بافت فرسوده باید برای حل دشواری خودروگاه به سود مهار انحراف متراژ و هدایت ساخت‌وسازها به سمت کوچک‌سازی برای تامین بیچارگی مصرفی به‌صورت سر راست پادرمیانی انجام دهد. به این معنی که نسبت به سرمایه‌گذاری در محله‌های بافت فرسوده برای مجتمع‌های پارکینگ و فروش واحدهای خودروگاه به سازنده‌ها اقدام کند. در همان سان شکل دوم رفع این مشکل هم این است که شهرداری با مداخله غیرمستقیم به سوژه مشوق‌های کارساز و جذاب برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی برای احداث مجتمع‌های خودروگاه وارد شود.

سه ترسانیدن خفته لغزش بسته تشویقی

با این حال وضع موجود ساخت‌وسازهای مسکونی در محدوده بازار مسکن کم‌درآمدها در پایتخت که به شکل تشدید انحراف متراژ در جریان است چنانچه باره پروا مدیران شهری پیمان نگیرد سه پیامد منفی می‌تواند به همراه داشته باشد.اولین تهدید ناشی از لغزش متراژ سرایت لای آپارتمان‌های لوکس از مناطق شمال شهر به مناطق مصرفی و جنوبی شهر است. به راستی مشکلی که در دو سنه ماضی به شکل واحدهای مسکونی کبیر متراژ بدون مشتری دامن‌گیر بساز‌وبفروش‌ها شده است به زودی به بازار مسکن مناطق جنوبی پایتخت سرایت می‌کند. ترسانیدن دوم که برآمده از تهدید نخست است احتمال خروج سرمایه‌گذاران ساختمانی از بافت مستهلک تحت تاثیر سختی فروش کبیر متراژها می‌تواند باشد. در حال آماده اگرچه تقاضای خرید واحدهای کبیر متراژ در بافت مستهلک تحت تاثیر وام‌های سه رقمی خرید مسکن، عملیات فروش و پیش‌فروش واحدهای کبیر را برای سازنده‌ها تسهیل کرده ولی این روند فانی و ناپایدار خواهد بود.

چراکه به تناسب نوسان قیمت مسکن در سال‌های نیاکان و عقب پایدار گذاشتن قدرت خرید تسهیلات بانکی امکان خرید این واحدها از متقاضیان گرفته خواهد شد و تقاضای راستین در بافت مستهلک (خانوارهای کم‌درآمد) به‌عنوان متقاضیان برقرار در این بخش از بازار مسکن بعدها کم و بیش دچار سستی در خرید خواهد شد. تجربه سال‌های ماضی نشانه می‌دهد، سقف وام خرید مسکن با تاخیر دست کم یک لغایت دو سنه افزایش پیدا کرده است حتی در برخی دوره‌ها (دولت قبل) ممنوعیت افزایش سقف وام خرید مسکن مایه شد سقف وام 10 ساله بدون تغییر باقی بماند در حالی که قیمت مسکن در همین دوره زمانی الی 6 برابر افزایش پیدا کرد.

تهدید سوم لغزش در روش استفاده از وام صندوق یکم خواهد بود. این تسهیلات که مختص خانه‌اولی‌ها تعریف شده است در بافت فرسوده شهر تهران الی سقف 160 میلیون تومان بدون لحاظ شرط خانه اولی(بدون رعایت شرط پیشینه مالکیت) پرداخت می‌شود. با توجه به میانگین بها مسکن در 11 ناحیه بافت فرسوده (مترمربعی 3 میلیون تومان) مشخص می‌شود این وام هم‌اکنون 41 درصد از خرج خرید یک یکتا مسکونی 130 متری را تامین می‌کند که این میزان توان خرید می‌تواند به نفع تقاضای سرمایه‌ای تمام شود و راهبند از بهره‌برداری از تسهیلات در عقیده گرفته شده از جانب خانه اولی‌ها شود. به‌طور طبیعی این رخداد تحقق هدف سیاست‌گذار مبنی بر پرداخت وام 8 درصدی خرید خانه به زوج‌های کم‌درآمد را برای خانه‌دار شدن در بافت مستهلک با پریشانی همراه می‌کند.

با این حال کارشناسان شهری می‌گویند اگر ساخت‌وسازهای کبیر متراژ در حجم کم در بافت مستهلک شهر طهران اجرا شود می‌تواند منشأ تحولی در این محدوده پایتخت به حساب آید چراکه احداث حجم محدودی یکتا مسکونی بزرگ متراژ نوساز در نصف جنوبی شهر تهران مشروط به تامین سرانه‌های خدماتی در بافت فرسوده و در ضمن رفع نارسایی‌های شهری ناشی از کمبود مراکز تفریحی-رفاهی در بافت مستهلک می‌تواند خانوارهای میان درآمد ساکن در واحدهای مسکونی کوچک متراژ در مناطق وسط شهر را به سمت نصف جنوبی شهر هدایت کند. اما در حال آماده با پروا به تمرکز مراکز رفاهی در چند منطقه شمالی و دوقطبی بودن سرانه‌های خدماتی بین شمال و جنوب شهر جذابیتی برای کوچ ساکنان مناطق وسط و شمال‌نشین پایتخت به هسته مستهلک پایتخت ندارد. اما چنانچه از یکسو انحراف الزام تامین خودروگاه در مناطق بافت مستهلک از سوی مدیریت شهری رفع شود و از جانب سایر احداث واحدهای بزرگ متراژ در حدی قابل قبول با تامین سرانه‌های خدماتی مناسب در 11 منطقه بافت مستهلک به اتفاق شود می‌توان امیدوار بود بهسازی و نوسازی در محدود بافت فرسوده شهر تهران با اهداف پیش‌بینی‌شده در بسته تشویقی همراه خواهد شد. در غیر این چهره با وجود مشاهده روند افزایش تیراژ ساخت‌وساز در هسته فرسوده پایتخت، نقص بسته تراکم تشویقی سبب می‌شود واحدهای مسکونی اخیرالتأسیس احداث شده نتوانند خود را با الگوی مصرفی هماهنگ کنند.

تسهیلات نوسازی پرداخت می‌شود

در حالی که برخی خبرها حکایت از پرداخت نشدن تسهیلات نوسازی بافت فرسوده از سوی بانک عامل تقسیم مسکن می‌دهد روز ماضی پیگیری‌های «دنیای اقتصاد» از روند پرداخت تسهیلات نوسازی بافت فرسوده پایتخت اثر می‌دهد تا به حال حدود 6 هزار فقره تسهیلات نوسازی از جانب بانک عامل بخش مسکن پرداخت شده و 17 هزار پرونده درخواست نیز در حال ثبت پرونده برای گرفتن تسهیلات هستند. مدیران بانک عامل تقسیم مسکن معتقدند اگرچه تا به حال سوبسید هوده تسهیلات پرداخت نشده است، اما این موضوع مانع از پرداخت تسهیلات نیست و پرداخت یارانه تسهیلات در موعد بازپرداخت اقساط یعنی پس از دو سال مهم است.