انجماد پنج عامل محرک در بازار مسکن

انجماد پنج عامل محرک در بازار مسکن

بین سالهای ۱۳۸۴ لغایت ۱۳۹۲ درآمدهای نفتی دولت به شدت افزایش یافت که با پروژه مسکن مهر هم زمان شد. به تبع این پروژه ی دولتی، ساخت و ساز خصوصی نیز رونق گرفت تا اینکه عرضه بالا گرفت و به دلیل حباب قیمت مسکن در سال۱۳۹۱ گواه رکود این تقسیم بودیم. از آن زمان به بعد و مصادف با روی کار آمدن دولت یازدهم قیمت نفت روند کاهنده به خویش گرفت و هم اکنون در محدوده ۵۰ دلار است. نشان هایی نیز مبنی بر افزایش یکباره قیمت نفت وجودندارد. بنابراین چه بسا نتوان در اختصار مدت برای رونق مسکن روی عامل نفت حساب کرد.

یکی دیگر از محرک های تاثیرگذار در رونق یا رکود مسکن نوسانات نرخ ارز است؛ بدین صورت که هر سررسید نرخ ارز زیر آمده جذابیت این بخش کم شده و سرمایه گذاران به سمت بازار مسکن سوق پیدا کردند. اما در روزهای تازه گواه بودیم که دلار روند صعودی به خویش گرفت و تا محدوده ۴۰۰۰ تومان بالا رفت و سپس مجددا به محدوده ۳۹۰۰ تومان بازگشت. بر این بنیاد لغایت زمانی که به طور کامل نرخ ارز استحکام پیدا نکند نمی تاب شاهد ورود سرمایه های سرگردان از این بخش به سوی بازار مسکن بود.

سود بانکی حالت الاکلنگ را در بازار مسکن دارد. بدین چهره که هرچه نرخ بهره سپرده های بانکی بالا می رود، میل به سپرده گذاری افزایش می یابد و گرایش برای ساخت و ساز در تقسیم مسکن تفریق می یابد. با اینکه طی یک سال پسین شورای پول و اعتبار طی چند مرحله فایده بانکی را از ۲۲ درصد به ۱۵ درصد رساند اما جدی نگرفتن نرخ مصوب از جانب بانکها باعث شده لغایت همچنان پولها در بانک باقی بماند و دسته مسکن متعلق به بی نصیب باشد.

یکی دیگر از عواملی که می تواند در ثبات بازار خرید و فروش و کرایه مسکن موثر باشد نرخ تورم است. بدین چهره که کاهش نرخ تورم می تواند باعث شود لغایت متقاضیان بالقوه بازار مسکن به تدریج توان خرید پیدا کنند. طی ماههای بازپسین نرخ تورم تک رقمی شده و اگر این روند پیوسته یابد می طاقت امیدوار بود که با خالی شدن حباب بها مسکن و نیز حرکت دو منحنی نرخ تورم عمومی و تورم مسکن به سمت تلاقی یکدیگر، جذابیت بازار مسکن بالا برود. تنها امیدواری که در حال حاضر برای بخش مسکن وجود دارد در همین ناحیه است.

از موعد روی شغل آمدن دولت یازدهم، رکود صنعت و مسکن از یکدیگر تاثیر گرفته اند؛ چرا که تقسیم مسکن به عنوان پیشران با بسیاری از صنایع ذیل دستی پیوسته است و رکود آن باعث کاهش گنجایش و اشتغال کارخانه ها می‌شود. بر همین بنیاد کارشناسان می گویند نزدیک ۱۵ درصد از GDP و ۳۰ درصد از کارگماری کشور معطل رونق تقسیم مسکن باقیمانده است.

محرک دیگری که می تواند دسته مسکن را تکان دهد، پروژه های عمرانی است. با توجه به دولتی بودن اقتصاد ایران، تقسیم خصوصی همواره به دنبال دولت جنبش می کند و تصمیم گیری پیش از دولت را ریسک پذیر می داند. بنابراین دولت باید بتواند نقدینگی دسته خصوصی را به سمت پروژه‌های متوقف سوق دهد. راه افتادن پروژه‌های عمرانی به سود کارگماری و رونق اقتصادی است. پس ما می‌توانیم توقع داشته باشیم که بازارهای مولد از جمله مسکن رونق بگیرد و از این جنبش اقتصادی هوده ببرد.

یک کارشناس اقتصاد مسکن گفت: دولت باید پیش از این‌که نقدینگی حاصل از رشد اقتصادی وارد بازار ارز شود، رونقی در پروژه‌های عمرانی و بخش مسکن ایجاد کند الی جلوی خطر التهاب در کلیه سطوح اقتصادی را بگیرد.

محمدمهدی مافی اظهار کرد: طی هفته‌های بازپسین با سه رخداد در تقسیم اقتصاد روبرو بودیم؛ اولی عبور نقدینگی از ۱۱۳۷ تریلیون، رویداد سایر افزایش نرخ ارز به بالای ۴۰۰۰ تومان و سومین مساله رشد اقتصادی ۷.۴ درصد بود که اثر می‌دهد در اقتصاد مملکت اتفاق‌های نکوداشتن رخ دیتا اما اگر حجم نقدینگی به سمت بازارهای مولد از دسته مسکن و پروژه‌های دولتی و خصوصی هدایت نشود قطعا از بازار ارز سر در خواهد آورد که پیامدهای منفی به تعقیب می‌آورد.

وی افزود: این تغییر را در شرایط جامعه می‌بینیم که اقتصاد رو به درمان می‌رود اما معمولا رشد اقتصادی در کشور ما با تورم به اتفاق بوده است. خوشبختانه دولت طی ۳.۵ سنه تازه توانسته تورم را مهار کند، رشد اقتصادی را نیز از منفی ۶.۸ در واپسین،انجام دولت قبل به مثبت ۷.۴ رساند. اما امیدواریم اثرات این رشد را در بخش‌های مولد جامعه بهتر ببینیم و صرفا در تقسیم نفت و پتروشیمی متمرکز نباشیم.

این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: دولت این هنر را داشته که با به کارگیری دیپلماسی و امضای توافق برجام زیرساخت‌ها را برای افزایش فروش نفت و افزایش رشد اقتصادی ایجاد کند اما کانالیزه کردن نقدینگی موجود در گذرگاه صحیح، هنر و ظرافت اکثریت را می‌طلبد.

وی مدیریت سرمایه‌های در دست مردم را ضروری دانست و گفت: دولت نرخ بهره بانکی را کاهش داد الی سرمایه‌ها به بخش فرآوری بیاید اما این رخداد نیفتاد و سرمایه‌ها بیشتر به سمت ارز و طلا سوق پیدا کرد. از سوی سایر بانک‌ها بدون پروا به نرخ مصوب، مجددا در حال افزایش بهره‌ها هستند و می‌خواهند نقدینگی را به سمت خویش جذب کنند. برای این شرایط باید فکری کرد و از راه صنعت، مسکن، زراعت و صادرات، سرمایه‌های انباشته را جذب کرد. نقدینگی راکد فعلی مشابه حجم عظیمی از آب پشت سد است که هرچقدر سد استوار باشد، اگر برای هدایت آب به سمت درست فکری نشود سد را می‌شکند و باعث تبعات منفی همچون تورم می‌شود.

این خبره اقتصاد مسکن تاکید کرد: دولت باید با دست و دل بازی امکانات مادی و معنوی را در کمر بستن دسته خصوصی بگذارد. بدین ترتیب پولی که در دست مردم است پیش از این‌که وارد بازار ارز شود وارد بخش‌های عمرانی، صنعتی و مسکن خواهد شد. اما در حال حاضر جذاب‌ترین بازارها طلا و ارز هستند. با این تفاوت که ارز جذاب تر از طلا است؛ زیرا دولت چهار سنه نرخ ارز را مقاوم نگه داشته که به اعتقاد من سیاست نکوداشتن نبوده و ظرفیت خالی برای رشد ارز ایجاد شده است. در درازا سال‌های قبل باید نرخ ارز با میزان نقدینگی یا نرخ تورم افزایش می‌یافت اما به علت این‌که دولت نرخ ارز را بدون تغییر نگه داشت، خروج نقدینگی می‌تواند بیشترین تاثیر را روی بازار ارز بگذارد و بازارهای دیگر را دچار التهاب کند که به فاصله‌ی زمانی در بازار مسکن تاثیرگذار باشد.

دیــدگــاه خود را بنویسید

لطفاً نظر خود را در مورد مطلب فوق بنویسید.