عامل تاخیر رونق مسکن

عامل تاخیر رونق مسکن

 قرار بود سرمایه بانک عامل دسته مسکن با «فروش بخشی از اموال غیرمنقول دولت»، 5 هزار میلیارد تومان و از محل «تسویه بخشی از طلب دولتی بانک»، 10 هزار میلیارد تومان افزایش یابد و در مجموع، رقم سرمایه بانک عامل حداقل 4 مساوی شود. عدم پرداخت منابع سرمایه‌ساز، امکان جبران 6 اختلال در تسهیلات مسکن را گرفته است.

‌«انجماد اجرایی» سیاست مصوب برای تامین «سرمایه وام‌ساز» در بخش مسکن، امکان رفع 6 نارسایی بانکی در گذرگاه ورود بازار ملک به فاز رونق را سلب کرده است. مطابق مفاد دو تبصره از بودجه امسال کل کشور، قرار بود سرمایه بانک عامل دسته مسکن با منظور «افزایش توان تسهیلات‌دهی» 3/ 5 برابر شود اما آخر این تبصره‌ها از عملیاتی نشدن برنامه تقویت منابع اولیه وام مسکن داستان دارد. بررسی‌ها از آنچه برای تحرک‌بخشی هدفمند به بازار ملک، در متن قانون بودجه سنه 95 همه مملکت گنجانده شده، حاکی است: دولت دستور داشت طی سال جاری، در گام اول با فروش بخشی از دارایی‌های ملکی وزارت گذرگاه و شهرسازی (اموال غیرمنقول)،‌ میزان سرمایه بانک عامل دسته مسکن را 5 هزار میلیارد تومان افزایش دهد و در گام دوم، از محل یک حساب بانک مرکزی (حساب مازاد برآمده از ارزیابی ناب-سره دارایی بیگانه بانک مرکزی)، 45 هزار میلیارد تومان از مطالبات دولتی 12 بانک را تسویه کند که بهره بانک عامل بخش مسکن از این گام، 10 هزار میلیارد تومان تعیین شده بود.

این دو گام که به ترتیب در قالب تبصره‌های 19 و 35 در بودجه تعریف شده، به پیگیری «اصلاح صورت‌های مالی» و «افزایش نا تسهیلات‌دهی» بانک‌ها است ولی بهره بانک پرداخت‌کننده وام مسکن از این دو تبصره سرمایه‌ساز -که می‌توانست همه سرمایه بانک عامل را به نزدیک 18 هزار میلیارد تومان برساند- لغایت کنون، «صفر» بوده است. کمبود سرمایه کنونی بانک عامل تقسیم مسکن که حدود 3500 میلیارد تومان برآورد می‌شود، سبب شده از یک سو تسهیلات کنونی ساخت و خرید مسکن به‌صورت «ناکافی»، «گران»، «کم ‌تنوع» و البته «زمانبر با درازا انتظار ما فوق نرخ طبیعی»، در کمر بستن متقاضیان و فعالان بازار ملک قرار بگیرد و از جانب دیگر، دامنه پوشش این تقسیم با تسهیلات بانکی، به کمترین کران 10 سنه پسین نزول کند. هر میزان افزایش سرمایه بانک، نیرو تسهیلات‌دهی در دسته مسکن را بر حسب نوع تسهیلات، حدود 5 مساوی افزایش می‌دهد.

در حال آماده دسترسی به تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن -اوراق- از نظر وام‌‌گیرنده‌ها، «پرهزینه» توصیف می‌شود. تسهیلات ارزان‌قیمت مشمول سپرده‌گذاری نیز که علی‌القاعده مساوی ساختاره تعیین شده در صندوق پس‌انداز، باید ظرف یک سال در گزین کردن خانه‌اولی‌ها پیمان بگیرد به دلیل ضعف افراد در عمل به الگوی مصوب سپرده‌گذاری (کف سپرده)، ظرف 18 ماه به ثبت‌نام‌کننده‌ها پرداخت می‌شود. در این میان، ناکافی بودن سقف تسهیلات برای دسته جمعی از متقاضیان به‌خصوص آن تقسیم از تسهیلاتی که پرداخت آنها در مقطع فعلی می‌تواند بازار را از فاز پیش‌رونق ارتقا دهد، نابسامانی سوم وام مسکن به حساب می‌آید که در کناره تنوع محدود تسهیلات دارای سقف متفاوت، از نفوذ تسهیلات مسکن به بازار درخواست در سنجش با سایر بخش‌های اقتصادی وام‌گیرنده کاسته است.

دو اختلال سایر تسهیلات پرداختی از جانب بانک عامل دسته مسکن طی سال جاری، به طور سر راست متوجه بازار ساخت و سازهای ارزان‌قیمت است که تحت تاثیر کمبود طاقت وام‌دهی ناشی از مختصر بودن سرمایه بانک در سنجش با تقاضای وام، بروز کرده است. در حال حاضر، مسیر پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت برای نوسازی بافت مستهلک و در ضمن تسهیلات ساخت و عرضه مسکن اجتماعی -واحدهای مسکونی ویژه حداکثر سه دهک نخست جامعه- با چالش منابع و سود بانکی مواجه است. مجموع 6 نارسایی تسهیلاتی در تقسیم مسکن طی امسال، سبب شده بهره بخش مسکن از همه تسهیلات شبکه بانکی پرداخت شده طی 9 ماه اول، به 8 درصد نزول کند که پایین‌ترین سهم از سنه 86 لغایت کنون برآورد می‌شود. در 9 ماه نخست امسال از 382 هزار میلیارد تومان انواع تسهیلات پرداختی از سوی بانک‌ها به بخش‌های مختلف، 34 هزار میلیارد تومان نصیب دسته مسکن شد.

سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی در سال‌های 86 لغایت 91 به‌طور میانه حدود 20 درصد بود ولی در سنه 93 به پایین 12 درصد و در سال 94 به حدود 10 درصد کاهش یافت. در حال حاضر، بهره مسکن از تسهیلات در شرایطی 2 واحد درصد تفریق یافته که ابعاد بازار ملک به لحاظ حجم داد و ستدها خرید، دست کم 9 درصد نسبت به سال گذشته افزایش مکشوف است. در این میان، بهره بانک عامل دسته مسکن در پرداخت تسهیلات که پیمان بود در سال جاری کمینه به نیم کل تسهیلات پرداختی به این تقسیم افزایش یابد، در سطح کمتر از 50 درصد قرار دارد. وضع موجود سهم دسته مسکن از تسهیلات بانکی مشخص می‌کند: شرایط پرداخت و گونه تسهیلات مسکن، با مختصات اقتصادی حجم قابل توجهی از متقاضیان وام -چه سازنده و چه خریدار- سازگار نیست که این پریشانی چنانچه قصد مصوب دولت برای افزایش 2/ 4 برابری سرمایه بانک عامل این تسهیلات، پژوهنده می‌شد می‌توانست با اصلاحات در وام مسکن، به کمینه برسد و زمینه رشد غیرتورمی بازار ملک فراهم شود.

هم‌اکنون مطابق آخرین سطح بها اوراق وام خرید مسکن، 15 درصد ارزش تسهیلات باید صرف خرید امتیاز تسهیلات بدون سپرده شود. در این شرایط، تعداد افرادی که سالانه از تسهیلات اوراق بهره‌گیری می‌کنند نزدیک 100 هزار تن است که این میزان پوشش درخواست معادل یک ششم همه خریداران مسکن در سنه برآورد می‌شود. چنانچه بانک عامل اوراق مسکن از راه تجهیز منابع ناشی از افزایش سرمایه بانک، بتواند بخشی از این گونه تسهیلات را بدون لحاظ شرط خرید اوراق به متقاضیان ارائه کند، با تفریق بها خرید امتیاز، تقاضای کارساز برای گرفتن تسهیلات افزایش پیدا می‌کند و باعث رشد حجم داد و ستدها خرید ملک می‌شود.

 در صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» نیز بحران متقاضیان مصرفی به ناتوانی آنها در تامین مبلغ ودیعه برمی‌گردد. بر اساس آخرین احصاء اعلامی از وضعیت دخل و هزینه این صندوق،‌ در فاصله خرداد سال گذشته که صندوق «یکم» آغاز به شغل کرد لغایت آخر دی ماه سال جاری، 129 هزار تن در این صندوق افتتاح حساب کرده‌اند اما متوسط مبلغی که این حجم ثبت‌نام‌کننده، در صندوق پس‌انداز کرده‌اند، نزدیک 21 میلیون تومان به ازای هر سپرده‌گذار است در حالی که، مطابق الگوی پس‌انداز در این صندوق، برای پرداخت میانه مبلغ تسهیلات «یکم» در شهرهای کشور -میانگین وام 60 میلیونی- باید 30 میلیون تومان به مدت یک سال، سپرده‌گذاری اتمام شود. این مدل (اروپایی) به‌صورت پرداخت یک مساوی مبلغ سپرده در هر 6 ماه است.

بنابراین، با وضعیت فعلی منابع سپرده‌ای در صندوق یکم، خانه‌اولی‌ها به جای آنکه بعد از یک سنه به تسهیلات مورد عقیده دسترسی پیدا کنند، باید 18 ماه در صندوق انتظار بکشند. این افزایش اجباری درازا انتظار، سبب شد از خرداد سال جاری لغایت دی ماه امسال، به جای آنکه ماهانه نزدیک 3 هزار تن از کسانی که طی خرداد لغایت دی سال گذشته، در صندوق «یکم» افتتاح حساب و سپرده‌گذاری سپریدن داده بودند، بتوانند تسهیلات‌شان را گرفتن و برای خرید آپارتمان اقدام کنند و ماهانه متوسط نزدیک 600 نفر موفق به گرفتن تسهیلات «یکم» شوند. در مرداد ماه امسال 506 تن در صندوق پس‌انداز مسکن «یکم»، در همه شهرهای کشور، کامیاب به اخذ تسهیلات شدند.

در شهریور و مهر ماه سال جاری نیز به ترتیب 676 و 667 نفر از سپرده‌گذاران در این صندوق، سررسید اخذ تسهیلات‌‌شان فرارسید و وام مورد عقیده به آنها پرداخت شد. همچنین طی سه ماه پسین نیز ماهانه نزدیک 715 تن از این صندوق، تسهیلات اخذ کردند. این در حالی است که سنه گذشته، در ماه‌های مثل -خرداد الی دی 94- ماهانه دست کم 3 هزار نفر در هر ماه، در صندوق یکم، گشایش حساب انجام دادند که اگر شرط ریالی سپرده، با توان سپرده‌گذاری این افراد تطابق داشت، در ماه‌های بازپسین برابر همین تعداد، حجم معاملات مسکن افزایش پیدا می‌کرد اما در ماه‌های اخیر فقط یک‌پنجم این افراد موفق به گرفتن تسهیلات و سپریدن معامله شدند. الگوی پس‌انداز در صندوق پس‌انداز مسکن، در صورتی که از راه به‌کارگیری بیشتر منابع بانکی ناشی از افزایش سرمایه در اختیار بانک تغییر کند امکان راه‌اندازی صندوق‌های جدید با شرایط مناسب و سازگار متقاضیان،‌ به‌وجود خواهد آمد.

 سنه گذشته با تصویب بودجه سال 95 کل کشور و اعلام وعده دولت، پیمان شد مطابق تبصره 19 بودجه، سرمایه بانک عامل دسته مسکن از طریق فروش دارایی‌های غیرمنقول وزارت گذرگاه و شهرسازی، با 5 هزار میلیارد تومان افزایش به نزدیک 8500 میلیارد تومان برسد. نظر به اینکه این بانک، به نوعی ماموریت محوری و عمده در تامین مالی تقسیم مسکن به‌خصوص سیاست‌های حمایتی دلخواه دولت همچون مسکن اجتماعی و بافت فرسوده را دارد، مقرر شده بود در سنه جاری، دارایی‌های مازاد دولت به‌عنوان اهرم مالی در این بخش، در گزین کردن این بانک قرار بگیرد. متن تبصره 19 می‌گوید: به دولت دستور دیتا می‌شود در سنه 1395 اموال غیرمنقول دولتی را که بهره‌بردار آن وزارت راه و شهرسازی است و واگذاری آنها مشمول سیاست‌های کلی اصل چهل و چهارم(44)‌ قانون بنیادی نیست و مصارف آنها نیز از مصادیق جزء(2) بند(د) سیاست‌های کلی اصل چهل و چهارم(44) قانون بنیادین نیست با رعایت قوانین موضوعه کشور الی سقف 50 هزار میلیارد ریال به فروش رسانده و درآمد حاصله را برای افزایش سرمایه بانک مسکن گزین کردن دهد. این تبصره، هنوز به اجرا در نیامده و برای تحقق آن، باید آیین‌نامه اجرایی آن گردآوری و واحد عملیاتی در دولت برای شناسایی دارایی‌های قابل فروش، شکل بگیرد.

از طرفی مطابق تبصره 35 موجود در قانون اصلاح قانون بودجه 95، به دولت دستور داده شده برای «اصلاح صورت‌های مالی و افزایش توان تسهیلات‌دهی»، از محل حساب مازاد حاصل از ارزیابی ناب-سره دارایی‌ خارجی بانک مرکزی،‌ 45 هزار میلیارد تومان از مطالبه بانک مرکزی از بانک‌ها را بابت تسویه طلب بانک‌ها از دولت و افزایش سرمایه دولت در بانک‌های دولتی،‌ صرف کند. در متن مصوبه تبصره 35، اسامی 12 بانک از دسته بانک مسکن قید شده که برای بانک عامل بخش مسکن، مبلغ 10 هزار میلیارد تومان بابت حداقل افزایش سرمایه دولت در بانک، تعیین شده است. اما در آیین‌نامه‌ای که دولت در سوم بهمن امسال،‌ برای اجرای این تبصره گردآوری کرد، نام بانک عامل حذف شده است به این معنا که پرداخت مبلغی که پیمان بوده بابت افزایش سرمایه بانک‌ها از این محل، در برگزیدن بانک پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن‌ پیمان بگیرد به دلایلی نامشخص فعلا منتفی شده است.

در این میان، گفته می‌شود اولویت‌بندی بانک‌های درگیر تنگنای مالی، مایه شده افزایش 10 هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک عامل بخش مسکن، از اجازه پیشه خارج شود. بعضی نیز می‌گویند، استمهال 10 ساله خط اعتباری مسکن مهر نزد بانک عامل بخش مسکن، انگیزه عدم اجرای مصوبه تبصره 35 است. با این حال، سرپرست تامین مالی مسکن از آنجا که منابع برآمده از استمهال خط اعتباری 45 هزار میلیارد تومانی مسکن مهر را صرف افزایش سقف وام مسکن مهر و ترازمندی بخشی به منابع و مصارف صندوق یکم کرده است، برای رفع پریشانی تسهیلات فعلی ساخت و خرید، نیازمند منابع جبرانی از جمله افزایش سرمایه است. بانک عامل بخش مسکن بر اساس گزارش‌هایی که به تایید سازمان حسابرسی واصله است، حدود 14 هزار و 700 میلیارد تومان از دولت طلبکار است. این میزان طلب ناشی از پرداخت تسهیلات تکلیفی با هوده یارانه‌ای، در سنه 93 معادل 11هزار و 200 میلیارد تومان برآورد می‌شد. تقسیم قابل توجهی از این میزان طلب، در چهره اجرای کامل تبصره 35، قابل تسویه است.

دیــدگــاه خود را بنویسید

لطفاً نظر خود را در مورد مطلب فوق بنویسید.