سرنوشت بازار مسکن در سال آینده

سرنوشت بازار مسکن در سال آینده

 مطابق بررسی‌ها، متوسط قیمت اسمی مسکن در اسفند سال جاری با سر بسر گرفتن دو سناریوی «رشد ماهانه برابر ماه‌های قبلی» و «رشد مشابه اسفند 94»، در سطحی قرار خواهد گرفت که منجر به «رشد منفی ارزش واقعی» آپارتمان‌های شهر تهران در یک سال 95 خواهد شد. با این اتفاق، خسارت سفته‌بازی ملکی،‌ برای سومین سال پیاپی ثبت می‌شود. نیروی دافعه بازار ملک برای «سفته‌باز»ها، در آستانه سال جاری، شرایط مناسبی برای «خرید مصرفی» ایجاد کرده است.

تخمین قیمت  مسکن اسفند ماه بر اساس، دو سناریوی مرتبط با وضعیت یکساله بازار ملک، از مزیت معاملات مصرفی در شروع سال جدید حکایت دارد. بررسی‌ها در این مورد نشان می‌دهد: بعد از ثبت چهلمین ماه «کاهش بها واقعی مسکن» در بهمن، با بشمارآوردن هر کدام از دو تخمین صورت گرفته درباره میانگین قیمت اسمی آپارتمان در اسفند، در نهایت، پسین سال جاری «دوره 5/ 3 ساله رشد منفی ارزش واقعی املاک مسکونی پایتخت» تکمیل خواهد شد که این رخداد باعث می‌شود شروع داد و ستدها ملک در سنه جدید به نفع تقاضای مصرفی و در غیاب تقاضای سفته‌بازانه رقم بخورد.

اوضاع کنونی بازار معاملات مسکن،‌ یک نیروی دافعه روبرو سفته‌بازها به‌وجود آورده، به‌طوری که افت 3 لغایت 5 درصدی قیمت واقعی آپارتمان‌های شهر تهران -رشد قیمت اسمی در سطح کمتر از نرخ تورم- در طول سال جاری و تداوم آن در ماه‌های پایانی سال، دلیل کافی برای خریدهای سرمایه‌ای و معاملات مکرر خاتمه به سفته‌بازی را در بازار سلب کرده است. به این ترتیب،‌ خسارت خریدهای سرمایه‌ای ملک ناشی از منفی بودن بازدهی راستین در این بازار، به‌عنوان «میراث مصرفی بازار مسکن 95»، تحویل بازار مسکن 96 می‌شود که واکنش مثبت آن می‌تواند رونق غیرتورمی معاملات را به‌وجود بیاورد.

متوسط بها مسکن در شهر تهران طی 11 ماه اول امسال طبق آخرین آمارگرفتن اعلام‌شده در ارتباط با قیمت قطعی آپارتمان‌های فروخته شده در بهمن، 6/ 5 درصد نسبت به 11 ماه نخست سال 
گذشته افزایش پیدا کرده است. به رغم این میزان رشد قیمت اسمی، با توجه به نرخ تورم 6/ 8 درصد طی همین مدت، رشد راستین بازار ملک در این فاصله زمانی،‌ منفی 3‌درصد بوده است که به معنای کاهش ارزش واقعی دارایی‌ ملکی آن تقسیم از سرمایه‌گذارانی بوده که در سال جاری، اقدام به خرید کرده بودند.

در حال حاضر با لحاظ دو سناریو، متوسط قیمت مسکن ماه اسفند،‌ قابل تخمین است. در قالب سناریوی اول، اگر بالاترین نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن در تهران طی سال جاری -ماه‌های اردیبهشت و مهر- در اسفند ماه نیز تکرار شود در این صورت سطح قیمت هر مترمربع آپارتمان در پایتخت در سرانجام سال جاری به 4 میلیون و 574 هزار تومان می‌رسد که در این صورت، 6 درصد بیشتر از متوسط قیمت در اسفند 94 خواهد شد. اما در قالب سناریوی دوم که تکرار «رفتار بازار معاملات ملک شب عید 95» در معاملات ماه جاری (بازار شب عید 96) را پیش‌بینی می‌کند، این احتمال وجود دارد که متوسط قیمت واحد مسکونی در اسفند سال جاری همچون اسفند سال گذشته 3 درصد رشد کند که در این صورت، به سطح 4 میلیون و 644 هزار تومان در هر مترمربع خواهد رسید و رشد نقطه‌ای 7 درصد در اسفند 95 رقم خواهد خورد.

میزان تخمین شده برای رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در آخرین ماه امسال در هر دو سناریو، از سطح نرخ تورم نقطه‌ای پیش‌بینی شده برای اسفند 95 (بین 7/ 10 الی 3/ 11 درصد)، کمتر خواهد بود. در درازا سال جاری، به غیر از ماه دی، در مابقی ماه‌ها، نرخ رشد بها راستین مسکن همواره شیب منفی 3 الی 5 درصدی داشته است. پیام نهفته در دگرگونی ها یک سال اخیر بازار مسکن آن است که «شروع بازار مسکن 96 تحت کارایی رشد منفی قیمت راستین ملک در سال 95 و در ضمن با توجه به زمانبر بودن عبور منحنی تورم مسکن از منحنی تورم عمومی، به نفع خانه‌اولی‌ها و سایر متقاضیان مصرفی خواهد بود.»

فضای 11 ‌ماهه بازار معاملات مسکن 95 با پیش‌بینی دو سناریوی کارشناسی از میانگین قیمت اسفندماه آپارتمان‌های مسکونی، از تحویل سال در بازار ملک با یک خاصیت «قیمتی» سرگذشت می‌کند. این دو سناریو طبق «بیشترین میزان رشد ماهانه میانگین بها هرمترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت طی 11 ماه نخست امسال» و در ضمن «ملاک پیمان دادن دگرگونی ها ماهانه قیمت مسکن در اسفند 94» به‌عنوان پایه دگرگونی ها احتمالی ماهانه قیمت مسکن در اسفند 95، گردآوری شده و مطابق هرکدام از آنها فضای 30 روز پایانی سنه 95 مورد پیش‌بینی پیمان گرفته است، بر پایه این دو سناریو، بازار مسکن سال 96 درحالی آغاز به کار می‌کند که «سفته‌بازی» و «سوداگری ملکی» در سطح «حداقلی» خود پیمان دارد.

بررسی‌ها درباره دو سناریوی قابل پیش‌بینی نشان می‌دهد، چنانچه هر کدام از این دو سناریو در اسفند پژوهشگر شود مهم‌ترین دستاورد بازار مسکن سال 95 یعنی «آرامش نسبی قیمتی» و به تبع آن «به‌حداقل رسیدن سطح تقاضای سفته‌بازی به خاطر رشد منفی قیمت واقعی» به سود تقاضای مصرفی در سال 96 خواهد بود؛ به این معنا که سال جدید برای بازار مسکن حداقل در آغاز سال، از هرگونه التهاب قیمتی به بعید خواهد بود. این ‌در ‌حالی است که در صورت تحقق هریک از پیش‌بینی‌های چهره گرفته در قالب دو سناریوی مطرح شده، فضای سال جدید بازار مسکن، با ادامه «شیب منفی» رشد «واقعی» بها مسکن (تفاضل نرخ رشد بها اسمی مسکن با نرخ تورم عمومی) برای چهل و دومین ماه پیاپی-البته به استثنای دی‌ماه 95-در فروردین 96 شروع خواهد شد.

از مهر 92 لغایت آخر بهمن امسال، قیمت راستین مسکن همواره با رشد منفی به اتفاق بوده است که مهم‌ترین انگیزه این رشد منفی را می‌توان در تخلیه مرحله‌ای(ماهانه) حباب بها مسکن از بهار 92 که جهش قیمت آپارتمان‌های مسکونی رخ داد، جست و جو کرد. به این معنا که طی سه و نیم سال گذشته، در نتیجه «تخلیه تدریجی حباب قیمت مسکن» و «قرار گرفتن بازار داد و ستدها ملک در شرایط رکودی» میزان رشد نقطه‌ای بها (هر ماه نسبت به ماه مثل سال قبل)به‌طور میانه همواره بین 3 لغایت 5 واحد درصد کمتر از نرخ تورم بود. اگرچه در این بازه زمانی بها اسمی مسکن با رشد مثبت تک رقمی در بعضی ماه‌های سال همراه شد.

اگر چه این چگونگی طی 5/ 3 سال اخیر ادامه داشت، اما فقط در دی ماه امسال، در نتیجه رشد ماهانه بی‌سابقه حجم داد و ستدها مسکن(رشد 44‌درصدی) میزان رشد بها اسمی مسکن کمتر از یک واحد درصد بالاتر از نرخ تورم عمومی قرار گرفت؛ دی ماه سال جاری در نتیجه اوج بی‌سابقه حجم داد و ستدها خرید آپارتمان در سنجش با 9 ماه ابتدای امسال، نرخ رشد نقطه‌ای میانگین قیمت مسکن-دی ماه امسال به دی ماه سال گذشته- به 5/ 9 درصد رسید؛ این در حالی است که نرخ تورم عمومی در این ماه در سنجش با دی ماه 94، برابر 6/ 8 درصد گزارش شد.اما میانگین قیمت واقعی مسکن در بهمن ماه، مجدد به راه 39 ماه منتهی فرجام آذرماه 95 بازگشت و بازهم شیب منفی به خویش گرفت.

به این ترتیب، به استثنای دی ماه امسال، از مهر 92 تا پایان بهمن امسال، میزان رشد نقطه‌ای قیمت واقعی مسکن همواره منفی بوده است. بهمن ماه امسال اگرچه قیمت اسمی 7/ 7 درصد نسبت به بهمن سال گذشته افزایش یافت ولی با توجه به نرخ 6/ 10 درصدی تورم عمومی در بهمن ماه،قیمت واقعی مسکن در واقعیت 9/ 2 درصد کاهش یافت. تحلیل‌های کارشناسی از احتمالات مربوط به نوسان قیمت مسکن در آخرین ماه سال 95، دو سناریوی گوناگون را مطرح می‌کند.

در قالب سناریوی اول، حوزه تغییرات ماهانه میانگین قیمت مسکن طی 11 ماه نخست امسال محاسبه شده و بالاترین نرخ رشد ماهانه میانه قیمت هر مترمربع مسکن ملاک نوسانات احتمالی قیمت مسکن در اسفندماه سال جاری قرار می‌گیرد؛ براین اساس، با توجه به اینکه بالاترین نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن امسال، مربوط به دو ماه مهر و اردیبهشت و به میزان 2 درصد بوده است اگر در اسفند ماه نیز قیمت مسکن به همین میزان یعنی 2 درصد نسبت به بهمن افزایش یابد، در این چهره میانگین قیمت مسکن در اسفندماه حدود 4 میلیون و 570 هزار تومان خواهد بود.

این در حالی است که مطابق با پیش‌بینی‌هایی که درباره نرخ تورم نقطه‌ای در اسفند ماه سال جاری وجود دارد، تخمین می‌شود نرخ تورم لغایت سرانجام اسفندماه سال جاری بین 7/ 10 لغایت 3/ 11 درصد باشد. به این ترتیب، نوسان احتمالی قیمت اسمی مسکن در اسفند در مقایسه با ماه قبل(بهمن)، معادل 6درصد خواهد بود. برمبنای این محاسبات، تخمین می‌شود بها واقعی مسکن در اسفندماه بازهم رشد منفی، دست کم 5 درصدی داشته باشد.

به این ترتیب و با فرض تحقق سناریوی اول، میانگین قیمت واقعی مسکن در اسفندماه هم سیر کاهشی خویش را که از نیم سال 92 پیش درآمد شد پیوستگی خواهد عدل و بازار مسکن سال 96 در شرایطی پیش درآمد به شغل خواهد کرد که حداقل در پیش درآمد از هرگونه التهاب قیمتی به دور خواهد بود.به این معنا که بازار مسکن در شرایطی از سال 95 به سال 96 منتقل خواهد شد که کمینه در ماه‌های نخست با کمترین سطح تقاضای سفته‌بازی مواجه خواهد شد. در قالب سناریوی دوم، چگونگی بازار و میانگین قیمت مسکن در اسفندماه، طبق دگرگونی ها ماهانه میانگین بها مسکن در شب عید سال گذشته(اسفند 94) پیش‌بینی می‌شود؛ به این معنا که تغییرات ماهانه میانگین قیمت مسکن در اسفند سال گذشته ملاک پیش‌بینی تغییرات احتمالی قیمت مسکن طی یک ماه جاری-اسفند 95- قرار می‌گیرد.

اسفند پارسال، میانگین بها هرمترمربع آپارتمان، 6/ 3 درصد در سنجش با بهمن 94 افزایش یافت؛ درصورتی که سال جاری هم به تعقیب افزایش حجم معاملات مسکن در نتیجه افزایش تقاضای شب عید برای خرید مسکن، تورم ماهانه بها مسکن معادل مدت مانند سال گذشته(6/ 3درصد)باشد، میانگین بها هرمترمربع آپارتمان در شهر تهران در اسفند امسال، به نزدیک 4میلیون و640 هزار تومان خواهد قبض که این میزان تغییر به معنای رشد نقطه‌ای برابر 7 درصد در مقایسه با بها مسکن در اسفند سنه گذشته خواهد بود. اسفند پارسال میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در شهر طهران 4 میلیون و 313 هزار تومان بود.

در چهره تحقق سناریوی دوم نیز، بها واقعی مسکن در اسفندماه همچنان شیب منفی خویش را حفظ خواهد کرد.در واقع با پروا به منفی بودن نرخ رشد بها راستین مسکن، بروز نوسان مثبت در قیمت واقعی مسکن دست‌کم در آغاز سنه جدید نشدنی-ناشدنی خواهد بود.جذابیت بازار ملک برای سرمایه‌گذاری با پروا به نرخ مثبت بازدهی واقعی برخی بازارهای رقیب، باعث محافظت داد و ستدها مسکن از سفته‌بازی خواهد شد. با لحاظ این دو سناریو چنانچه بالاترین سطح احتمالی رشد مثبت در قیمت مسکن اسفندماه مطابق با سناریوی دوم ثبت شود، بازار مسکن سنه 95 با میانگین قیمت ماهانه 4 میلیون و640 هزار تومان در هر مترمربع به سال 96 منتقل خواهد شد.

متوسط قیمت هرمترمربع واحد‌مسکونی در شهر طهران طی یک سال 95 به این‌ترتیب و در ‌صورت تحقق این سناریو به 4 میلیون و 381 هزار تومان خواهد قبض و این درحالی است که متوسط بها هرمترمربع آپارتمان در پایتخت در سنه گذشته، برابر 4 میلیون و 141 هزار تومان بود.به‌این‌معنا که در صورت تحقق سناریوی‌دوم که بیشترین رشد بها مسکن در اسفندرا پیش‌بینی می‌کند، معدل یک ساله قیمت مسکن در سنه 95 در سنجش با میانگین قیمت مسکن در سنه 94 معادل 6 درصد رشد خواهد کرد. این در حالی است که مطابق با پیش‌بینی‌ها، برآوردی که درحال حاضر از میانگین نرخ تورم و میانگین12 ماهه سال 95 نسبت به 12 ماهه سنه 94، وجود دارد بین 8 الی 9 درصد است. ب

نابراین در قالب این دو سناریوی پیش‌بینی شده از متوسط بها مسکن پایتخت در سال 95 می‌توان گفت که میزان رشد قیمت راستین مسکن در یک سنه 95 از میزان رشد بها سایر کالاها و خدمات(نرخ تورم عمومی) در این بازه زمانی کمتر است. به این ترتیب به فرض تحقق یگانه از این دو سناریو، معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی در سال 96 کمینه با یک ویژگی عمده به لحاظ قیمتی نخست خواهد شد؛ سنه جدید بازار مسکن در حالی تحویل خواهد شد که نرخ رشد بها واقعی مسکن همچنان در شیب منفی پیمان دارد؛ هر چند شکیبیدن بروز نوسان جزئی در میانگین قیمت اسمی مسکن در سنه جدید بعید نخواهد بود.

براین بنیاد هم اکنون یک پیام مهم از بازار مسکن 95 به بازار مسکن سال 96 مخابره می‌شود و آن شروع سال جدید بازار مسکن در فضایی است که به شکیبیدن قریب به باور نه فقط با افزایش قیمت واقعی مسکن-افزایش بیش از نرخ تورم عمومی- در ماه‌های ابتدایی روبرو نخواهد شد بلکه سطح تقاضای سفته‌بازی در این بازار در مقایسه با تقاضای مصرفی در حالت حداقلی قرار دارد و از این رو بازار مسکن سنه 96 دست‌کم در ابتدای آغاز به شغل خود، پسندیده معاملات مصرفی است.

در شرایطی که چشمداشت می‌رود تحت تاثیر فضای فعلی بازار مسکن (فاز پیش‌رونق) بازار معاملات مسکن در سال آینده وارد فاز رونق شود، برخی افراد این انگار را دارند که احتمالا سنه آینده قیمت مسکن مبتلا نوسانات چشمگیر شود؛ با این حال، علائمی که هم الان برآیند اینکه رسیدگی کارنامه 11 ماهه و پیش‌بینی چگونگی قیمت مسکن در دوازدهمین ماه سال جاری رصد می‌شود حاکی است بازار مسکن سال 96 کمینه در ماه‌های ابتدایی با التهاب قیمت مواجه نخواهد شد چون تحرکات احتمالی قیمت مسکن در سال آینده، نخست به مهار شیب منفی نرخ رشد بها راستین منجر خواهد شدکه از این منظر التهابی متوجه قیمت‌ها نمی‌شود، ضمن اینکه کارشناسان با استناد به دیگر نشانه‌ها در بازار مسکن و دیگر بازارهای اقتصادی، آغاز التهاب قیمتی در بازار معاملات مسکن در ماه‌های ابتدایی سنه 96 را بعید می‌دانند.

دیــدگــاه خود را بنویسید

لطفاً نظر خود را در مورد مطلب فوق بنویسید.