پیام زمستانی بازار مسکن به نوسازها

پیام زمستانی بازار مسکن به نوسازها

از جهت‌گیری جدید بازار داد و ستدها ملک اثر می‌دهد سهم واحدهای مسکونی «حداکثر 5 سنه ساخت» از همه حجم فروش ماهانه آپارتمان در تهران، از متوسط 51 درصد در درازا سال‌جاری به 53 درصد در دی ماه و 54 درصد در بهمن افزایش پیدا کرده و مایه جوان‌تر شدن سن داد و ستدها شده است. طی 9 ماه نخست امسال، ماهانه به‌طور متوسط 6 هزار و 799 یکتا مسکونی «نوساز» در شهر طهران فروخته شد اما این حجم در دو ماه ماضی از فصل زمستان، رکورد زد و متوسط فروش ماهانه واحدهای «نوساز» با 26 درصد افزایش به 8600 فقره معامله رسید. رشد فروش «نوساز»ها به عنوان آپارتمان‌های لیدر، آن هم در ماه‌های پایانی سال، پرتو از «سنگین‌تر شدن وزن تقاضای مصرفی در آستانه دوره رونق» و وانگهی «عدم چشمداشت و تدارک افزایش مُفصل قیمت از سمت عرضه» دارد.

درجه سختی فروش آپارتمان‌های «نوساز» به‌دلیل تفاوت قیمتی با دیگر گروه‌های سنی املاک، همواره بالا است به‌طوری‌که به تناسب برونرفت داد و ستدها از رکود و حرکت بازار در گذرگاه پیش رونق -مقطع فعلی- معمولا افزایش این درجه، باعث کاهش بهره فروش «نوساز»ها می‌شود. ولی در حال حاضر، رخداد معکوس در بازار «نوساز»ها شکل گرفته به این معنا که حجم فروش واحدهای نوساز، در دوره فعلی، برخلاف دوره‌های مانند گذشته، رو به افزایش است. دلیل عمده تقویت بازار فروش «نوساز»ها در حال حاضر به استقامت نسبی بها مسکن طی ماه‌های اخیر برمی‌گردد. میانه بها هر مترمربع واحد مسکونی از ابتدای نصف دوم سنه لغایت کنون، در تقرب کران 5/ 4 میلیون تومان پیمان داشته و با ریزنوسان ماهانه حداکثر 2 درصد روبرو بوده است. این چگونگی توانسته به فروش بیشتر واحدهای نوبنیاد در مقایسه با نیم نخست سنه 95، منجر شود.

گزارش «دنیای اقتصاد» از دو پیام زمستانی صعود آپارتمان‌های لیدر در بازار فروش واحدهای مسکونی شهر طهران حاکی است: این اتفاق می‌تواند به معنای «رضایت هر دو سو معاملات از شرایط فعلی بازار ملک» و همچنین «مطلوبیت نسبی سطح قیمت‌ها برای دو طرف» باشد. به این ترتیب، اولین پیام این صعود، آن است که هم‌اکنون حجم تقاضای مصرفی از خریداران سرمایه‌ای آپارتمان زیادتر است و حجم فروش واحدهای مسکونی، از سمت ورود بیشتر خریداران مصرفی، در حال افزایش است.

در بازار مسکن شهر تهران، تقاضای سرمایه‌ای معمولا با انتخاب واحدهای «به قیمت رسیده»، برای جلوگیری از کاهش ارزش سرمایه‌گذاری خود، خرید آپارتمان‌های میانسال و قدیمی‌ساز را به یکتا نوبنیاد ترجیح می‌دهد. این شکل سرمایه‌گذاری به‌خصوص در سال‌های پسین که «سود برآمده از ویرانی و نوسازی در ساختمان‌های بالای 15 سال ساخت»، ارزش دارایی ملکی مالکان این ساختمان‌ها را به 5/ 1 الی 2 مساوی یکتا نوساز مشابه، افزایش دیتا است، میل تقاضای سرمایه‌ای به خرید واحدهای سالخورده را بیشتر کرده است.

با این حال، نظر به اینکه در ماه‌های اخیر، سهم فروش آپارتمان‌های 11 الی 20 سال ساخت از کل معاملات، یک لغایت 2 درصد تفریق پیدا کرده و در مقابل، سهم فروش واحدهای 5 سنه ساخت و کمتر، تقویت شده است، می‌توان گفت: بازار فعلی معاملات ملک از ناحیه تقاضای سفته‌بازانه قابل تحریک نیست. فقدان تقاضای سرمایه‌ای یا پایین‌ بودن سهم این گروه در داد و ستدها ملک، برآمده از بازدهی منفی سرمایه‌گذاری در بازار ملک در مقایسه با سایر بازارها است. اگر چه تغییرات ماهانه بها مسکن کم و بیش به «صفر» و تغییرات نقطه‌ای قیمت، از رشد تک‌رقمی و بازدهی اسمی کمتر از 10 درصد در این بازار سرگذشت دارد ولی با توجه به نرخ تورم، مشخص است: ارزش راستین دارایی ملکی افراد از ابتدای سنه تاکنون، نزدیک 3 درصد کاهش پیدا کرده است.

پیام دوم افزایش بهره «نوساز»ها، به نوع انتظار سمت عرضه از آینده بها ملک برمی‌گردد. ماه گذشته، حجم همه معاملات فروش آپارتمان در طهران 7 درصد نسبت به دی‌ماه کاهش یافت اما میزان افت معاملات در بازار «نوساز»ها، کمتر بود به‌طوری‌که حجم فروش آپارتمان‌های لیدر در این فاصله، 5 درصد تفریق یافت.

این دویی شیب فروش عملا مایه شد بهره «نوساز»ها از کل داد و ستدها ماهانه به 54 درصد افزایش پیدا کند. وضعیت فعلی عرضه فایل «نوساز» در بنگاه‌ها مشخص می‌کند: فروشنده‌ها به‌خصوص سازنده‌ها به‌دلیل بیچارگی به منابع نقد برای سرمایه‌گذاری‌های جدید، از سطح کنونی قیمت‌ و شکل نوسان آن، رضایت نسبی دارند. در چهره افت بهره «نوساز»ها از کل معاملات ملک، این احتمال هستی داشت که فروشنده‌ها به پیگیری هدایت بازار در جهت تحریک قیمت برآمده از کمبود عرضه در دوره ورود به رونق باشند. اما هم‌اکنون، چشم‌انداز دست کم کوتاه‌مدت بازار داد و ستدها مسکن، همجهت با رونق غیرتورمی برآورد می‌شود.

بررسی‌ها در این باره حاکی است: انتظارات متضاد خریدار و فروشنده نسبت به آینده بها مسکن، به ترازمندی نسبی دریافتی است. غلبه انتظارات افزایشی یا کاهشی در ارتباط با نحوه نوسانات قیمت، می‌توانست به ترتیب، کاهش حجم فایل فروش یکتا «نوساز» یا دست‌کشیدن تقاضا از خرید این گونه واحدها را سبب شود. نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» اثر می‌دهد: واسطه‌های بازار ملک افزون بر درست شمردن آمارگرفتن رسمی مربوط به سهم گروه‌های سنی املاک از معاملات، افزایش فروش «نوساز»ها در سنجش با ابتدای امسال را تایید می‌کنند.

نتایج این تحقیق حاکی است: عزم سازنده‌ها برای فروش واحدهای مسکونی تازه‌ساز نسبت به تابستان امسال افزایش یافته است. دلالان ملک دو دلیل برای مصمم بودن سازنده‌ها بابت فروش واحدهای خویش در هفته‌های پایانی امسال عنوان می‌کنند که شامل «عرضه با بها مانند داد و ستدها ماه‌های قبل» و «فراوانی فایل فروش واحدهای نوساز در مقایسه با نصف امسال» است. آنچه در سمت تقاضای مصرفی باعث تمایل بیشتر به واحدهای اخیرالتأسیس شده نیز از نگاه دلالان ملک، «اثر اولیه تسهیلات خرید مسکن در ورود متقاضیان به بازار» است. این رویداد بعد از آنکه باعث سنجش سطح قیمت واحدهای نوبنیاد و چند سنه ساخت از جانب متقاضیان خرید می‌شود، انتخاب گروه اول آپارتمان‌ها از جانب معامله‌گران را در پی دارد.

واسطه‌های ملکی در مناطق پرفروش شهر طهران به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: فاصله بها بین واحدهای نوبنیاد و چندسال ساخت به کمترین حتماً در طول یک‌سال اخیر دریافتی است. ریزنوسانات ماه‌های بازپسین بها مسکن، بیشتر از آنکه مشمول واحدهای اخیرالتأسیس شود، به تغییر مثبت ارزش معاملاتی واحدهای با عمر بنای بالا منجر شده و همین فرآیند اکنون باعث نزدیک‌تر شدن سطح قیمت «نوساز»ها و «چندسال‌ ساخت‌»ها شده است.

در حال حاضر، حجم عرضه و درخواست در بازار «نوساز»ها نسبت به نیم اول امسال، بیشتر شده است. پیش‌تر و در ماه‌های میان امسال -مهر و آبان- حجم فایل «تازه‌ساز» در بنگاه‌ها به‌صورت چشمگیر کاهش پیدا کرد. آن زمان، دلالان ملک در تشریح علت، به رشد معاملات خرید در تابستان اشاره کردند. ولی هم‌اکنون گفته می‌شود کمبود عرضه واحد مسکونی تازه‌ساز و کلید نخورده، افزایش یافته است و در عین حال، حجم عرضه این نوع فایل‌ها حداقل الی نیم سال بعد، پاسخگوی تقاضای خرید خواهد بود.

دیــدگــاه خود را بنویسید

لطفاً نظر خود را در مورد مطلب فوق بنویسید.