خروج بخش مسکن از رکود

خروج بخش مسکن از رکود

وزیر راه و شهرسازی در جمع مدیران تقسیم مسکن، نقشه راه «خروج کامل» بازار ملک از رکود را شرح دادند.
وزیر بخش مسکن با پافشاری بر دو اصل موجود در بازار شامل «کاهش قابل توجه نرخ رشد سالانه جمعیت» و همچنین «بازتاب منفی سیاست عرضه انبوه بدون توجه به جنس تقاضای مصرفی طی یک دهه گذشته» اعلام کردند:‌ الان در یک سمت بازار مسکن، کمینه 4 میلیون واحد مسکونی ناکارآمد به شکل خانه‌های خالی و خانه‌های دوم، جمع بندی شده واز سوی دیگر، 20 میلیون تن «بدمسکن» به‌عنوان تقاضای قطعی وجود دارد که هیچ ارتباطی بین این نوع عرضه و تقاضا، قابل تعریف نیست. نقشه راه بازار مسکن 1400، با قصد جلوگیری از تشدید واگرایی بین عرضه و تقاضا،‌ یکسری «خطوط قرمز» دارد که برای منع مداخله مفصل دولت در ساخت انبوه و مهار ساخت‌وسازهای سوداگرانه، ترسیم می شود. در این نقشه، طرح «توانمندسازی مالی سه بخش تقاضای مصرفی» پیش‌بینی شده ای است. ساکنان بافت فرسوده، حاشیه‌نشین‌ها و خانه‌اولی‌ها، «کانون» هر گونه پشتیبانی مالی تعیین شده‌اند الی تسهیلات بانکی خرید و ساخت مسکن به مدت 4 ساله آینده با اولویت این سه تقسیم درخواست پرداخت شود. «طول دوره سپرده‌گذاری» و «مدت زمان بازپرداخت» وام‌های مسکن برای طتبیق دادن کامل با استطاعت تقاضای مصرفی بازتنظیم می‌شود.
متولی تقسیم مسکن در دولت و مجری سیاست‌های مالی پیوسته با بازار ملک و ساختمان در نظام بانکی، در عملی مشترک، راهبرد قابل اجرا و در عین حال متفاوتی از برنامه‌های یک دهه گذشته، برای دستیابی به رونق را تعیین کردند. نمره منفی تقسیم مسکن در کارنامه رشد اقتصادی سال 95 برای دست کم سومین ساله پشت سرهم،‌ آن هم در شرایطی که بخش‌های مختلف اقتصاد به کمک این دسته -در مقام پیشروان- از رکود خارج شوند، به تازگی «انتظارات» از دولت فعلی در چاره‌جویی برای رونق بازار ملک را به بالاترین سطح رسانده است.
هر چند تحرکات خیلی کم است اما رو به جلو در قسمت مسکن طی یک‌سال گذشته به‌خصوص در حوزه داد و ستدها و الی حدودی، در گستره ساخت و ساز تماشا می‌شود، اما فعالان این بازار از اوایل سال جاری با سنجش رشد مثبت بخش‌های مختلف و عملکرد طولانی رکود ملکی، مطالبه تصمیمات جدید از سیاست‌گذاران را آغاز کردند. وضعیت موجود بازار مسکن از یکسو و ادامه نگاه اقتصادی دولت 4 سال قبل، در 4 سال قبل رو از جانب دیگر، باعث شد سرپرست تقسیم مسکن، «نقشه راه سازی در  بازار مسکن 1400» را قبل از آغاز به شغل رسمی دولت دوازدهم، ترسیم و به مجری اصلی ارائه کند. «نقشه مسیر بازار مسکن 1400» حاوی دو شناسه کلیدی دربرگیرنده «رویکرد واقع‌بینانه به جامعه تقاضا» و «منع مداخله دولت در سامانه عرضه» است.
وزیر مسیر و شهرسازی عصر دوشنبه پیشین، با حضوری مشترک مدیران و کارشناسان تقسیم مسکن و مسوولان بانک عامل این بخش، در تشریح ساختار و خطوط اصلی «نقشه راه بازار مسکن 1400» اعلام کرد: «بحث‌های گسترده‌ای در بازار مسکن و محافل کارشناسی مرتبط،‌ در ارتباط با وضعیت برونرفت کامل از رکود مسکن آغاز شده و بعضی هم در این میان، بدون پروا به عقبه بازار و ارزیابی از شرایط گذشته، تصور می‌کنند می‌شود به روال قبل، با مداخلاتی از جنس مسکن‌مهر و حتی مدل‌های تامین مسکن دهه 60 و 70 (توسعه شهرهای جدید)، رونق در بازار مسکن ایجاد کرد.»
عباس آخوندی هدف مدنظر دولت برای جهت‌بخشی به بازار مسکن طی 4 سنه قبل رو را «توانمندسازی سه بخش تقاضای مسکن» معرفی کرد. رسیدگی ها از جزئیات نقشه گذرگاه بازار مسکن 1400 حاکی است: سیاست‌گذار بخش مسکن و بانک عامل این بخش، مصمم هستند «نیمه ناتمام» بسته مالی رونق مسکن که از اوایل سنه 93 در بازار به اجرا درآمد را در این دوره تکمیل کنند.
این ماموریت پیمان است از جانب نظام بانکی و در قالب طرح «اقدام تند برای رفع دو نقص عمده از پروسه فعلی تامین مالی تقاضای مصرفی مسکن» در بازار پیاده‌سازی شود. طی حداقل دو سنه اخیر، پروسه تامین مالی تقاضای مصرفی مسکن از راه «افزایش سقف تسهیلات خرید» و «کاهش نرخ سود وام صندوق پس‌انداز مسکن»، از شرایط لازم برای پوشش بخشی از بیچارگی متقاضیان مصرفی برخوردار شد، اما دو گام دیگر برای تکمیل و تطبیق پروسه وام‌دهی با شرایط اقتصادی متقاضیان،‌ باقی مانده است. در نقشه راه بازار مسکن 1400، تاکید شده است: سامانه بانکی برای توانمندسازی سه تقسیم تقاضای مسکن دربرگیرنده حاشیه‌نشین‌ها،‌ ساکنان بافت فرسوده و زوج‌های جوان، باید به کمک دو افزار تنظیم‌کننده تسهیلات خرید مسکن، سبد فعلی وام خرید را به سبد «تسهیلات در استطاعت متقاضیان هدف» تبدیل کند. با این دو ابزار، «طول سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن» و «طول دوره بازپرداخت تسهیلات» به گونه‌ای می‌تواند تنظیم ‌شود که جذابیت اولیه ولی ناکافی تسهیلات فعلی‌، برای خانوارهای مصرفی متقاضی خرید مسکن، تکمیل شود.
آنچه مایه شده «توانمندسازی مالی سه تقسیم تقاضای مسکن» در اولویت قرار بگیرد و نقشه راه پیشکسوتان بازار،‌ از راه «تمرکز دوباره بر عرضه انبوه مسکن فاقد درخواست کننده موثر» جدا شود، به جمع‌بندی سیاست‌گذار دسته مسکن درباره «ویژگی فعلی جامعه درخواست ناشی از دگرگونی جمعیتی» و به طور ناگهانی «تبعات اضافه عرضه از نوع لوکس یا خارج شهرها» برمی‌‌گردد. در حال آماده نرخ رشد سالانه جمعیت در کشور به پایین‌ترین مرز در سنجش با 5/ 3 دهه قبلی رسیده است. طبق اعلام مرکز آمار، جمعیت ایران در 5 ساله گذشته،‌ سالانه به‌طور میانگین، 24/ 1 درصد رشدصعودی یافته در حالی که این میزان رشد در دهه 60 برابر 4 درصد بود.
در حال حاضر در 12 فرمانروایی کشور،‌ نرخ رشد جمعیت به زیر یک درصد در سال، تفریق پیدا کرده و طبق اعلام شورای عالی شهرسازی، در خیلی از شهرهای کشور که به مرحله تجدید نظر طرح جامع شهری رسیده‌اند، پژوهش ها نشان می‌دهد، ظرفیت جمعیت‌پذیری تعریف شده برای آنها در 10 سنه گذشته، تکمیل نشده است. در طهران نیز کل جمعیت این احسن شهر طی 5 سال گذشته، کمتر از 500 هزار نفر افزایش پیدا کرد و از 3/ 8 میلیون به نزدیک 7/ 8 میلیون نفر رسید.
در ساحل این واقعیت جمعیتی که به معنای «عبور بازار مسکن از دوره اوج درخواست برآمده از فروکش کردن روند رو به رشد جمعیت» است، عملکرد نظام عرضه مسکن طی 10 سنه تازه نیز مشخص می‌کند: ساخت و سازهای انبوه سال‌های پیش از رکود اخیر، مایه شده در حال آماده 6 میلیون و 900 هزار یکتا مسکونی در کشور، در گروه «عرضه ناکارآمد» طبقه‌بندی شود که در قالب مسکن مهر، خانه‌های خالی و خانه‌های دوم، احداث شده‌اند اما فاقد ارتباط کارساز با تقاضای مصرفی هستند. 2/ 2 میلیون یکتا مسکونی مهر، 6/ 2 یکتا مسکونی خالی از سکنه و 1/ 2 میلیون یکتا مسکونی دوم افراد، املاکی هستند که بخشی از آنها در قالب عرضه انبوه با پادرمیانی دولت (مسکن مهر) و بخشی دیگر، با ساخت و سازهای سوداگرانه ساخته شدند اما در تامین احتیاج مسکن، کامیاب نبوده‌اند.
در روبرو این حجم واحد مسکونی ناکارآمد، 20 میلیون نفر «بدمسکن» در قالب حاشیه‌نشین و ساکن بافت فرسوده در قالب 6 میلیون خانوار، به‌عنوان بخشی از تقاضای راستین وجود دارد که دربایستن آنها از طریق 9/ 6 میلیون عرضه اسقاطی سال‌های گذشته، تامین نشده است. عرضه‌های ناکارآمد موجود در بازار مسکن، نه‌تنها برابر کل خانوارهای بدمسکن هستند که معادل 28 درصد کل خانوارهای موجود مملکت برآورد می‌‌شود.
وزیر مسیر و شهرسازی، با ایراد به تلقی عده‌ای از بازار مسکن کنونی که درخواست در آن را قابل پاسخگویی با مدل‌های دو دهه قبل می‌دانند، معتقد است: پیوسته گذرگاه گذشته به شکل توسعه ظرفیت جمعیتی شهرهای جدید یا ساخت و سازهای مانند مسکن‌مهر و همچنین رفتارهای سوداگرانه در بازار ساخت و ساز به شکل عرضه خانه‌های لوکس، می‌‌تواند واگرایی در مسیر عرضه و تقاضای مسکن را شدیدتر کند. سیاست‌گذار بخش مسکن با این استدلال، ضمن پافشاری بر بایستگی درک صریح از جنس فعلی تقاضای مسکن، به گونه‌ای نقشه راه بازار مسکن 1400 را ترسیم کرده که اقدامات مالی 4 سال آینده در این بخش، به تلاقی عرضه و تقاضا منجر شود.
«نقشه مسیر بازار مسکن 1400»، با این مقدمه که «رشد توام جمعیت خانوارهای بدمسکن و عرضه بدون مصرف طی سال‌های گذشته، به معنای شکست سیاست تمرکز صرف بر عرضه متعدد است»، اجرای طرح توانمندسازی مالی سه بخش تقاضای مسکن شامل «11 میلیون نفر حاشیه‌نشین گوشه ها-کناره ها شهرها، 9 میلیون تن ساکن بافت‌های فرسوده درون شهرها و وانگهی زوج‌های جوان» را در فرمان کار پیمان می‌دهد.
دو افتتاح مالی در قبل است
وزیر راه و شهرسازی در قالب نقشه مسیر بازار مسکن 1400، از مدیران بانک عامل بخش مسکن خواست، با به کارگیری دو دست موزه تحت‌اختیار نظام بانکی، سبد کنونی تسهیلات خرید مسکن به‌خصوص برای خانه‌اولی‌ها را به قالب «وام‌های در استطاعت کامل» تبدیل کنند. مطابق این نقشه، همه منابع و اعتبارات دسته مسکن طی 4 سال آینده،‌ باید در کانون تقاضای مسکن که از سه بخش تقاضای مصرفی تشکیل شده است، صرف شود ‌طوری که بخشی از منابع در قالب تسهیلات خرید و بخشی سایر در قالب عرضه هدفمند مختص همین سه طیف درخواست (نوسازی بافت‌های فرسوده)، تخصیص پیدا کند.
آخوندی با ذکر اینکه، راه بی‌حاشیه برای رونق بخش مسکن، از گذرگاه توانمندسازی مالی تقاضای مصرفی مسکن عبور می‌کند، خواستار تجدید نظر و بازتنظیم «فرمول سپرده‌گذاری در صندوق‌های پس‌انداز مسکن» شد. بررسی‌ها از آنچه وزیر مسیر و شهرسازی به تعقیب تحقق آن برای 4 سنه آینده است، نشانه می‌دهد: عزم مشترک در گردآور مدیران دسته مسکن و مالی مسکن برای تکمیل «نیمه‌ناتمام» سامانه تامین مالی مسکن به‌وجود آمده است که بر پایه آن می‌توان چشمداشت داشت دو افتتاح طی ماه‌های آینده در فرآیند وام‌دهی به خانه‌اولی‌ها رخ می‌دهد. در حال‌حاضر، پرارزش‌ترین تسهیلات خرید مسکن –به لحاظ سقف ریالی- اگر چه دو برتری عمده برای خانه‌اولی‌ها دارد ولی همین نوع تسهیلات، دارای دو خرده است که اگر رفع شود، مسیر دستیابی به رونق غیرتورمی کوتاه می‌شود.
تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم که هم برای خرید و هم برای ساخت، به خانه‌اولی‌ها تعلق می‌گیرد، در طهران تا 160 میلیون تومان، مشروط به یک سنه سپرده‌گذاری پرداخت می‌شود. نرخ فایده این تسهیلات، 8 لغایت 5/ 9 درصد است که این دو خاصیت دربرگیرنده «سقف و سود»، باعث استقبال چشمگیر متقاضیان مصرفی از ورود به صندوق و سپرده‌گذاری در آن شده است. طی دو سنه اخیر، 30 درصد اغلب از ظرفیت پیش‌بینی شده برای ثبت‌نام در صندوق یکم، سپرده‌گذاری از طرف خانه‌اولی‌ها در این صندوق اتمام شده است که این اثر از جذابیت اولیه این تسهیلات دارد. ولی در مقابل، روند وام‌دهی به ثبت‌نام‌کننده‌ها که طبق طول معین سپرده‌گذاری تعیین می‌شود، نشانه می‌دهد ساختاره سپرده‌گذاری، نیازمند اصلاح است. میانه موجودی سپرده‌گذاران در صندوق یکم پرتو می‌دهد:‌ به علت ناتوانی مالی متقاضیان در تامین کف لازم برای سپرده‌گذاری برای رعایت ضوابط «پرداخت تسهیلات یک مساوی موجودی در هر 6 ماه»، عملا درازا دوره انتظار برای دریافت وام 160 میلیونی به جای یک سال، به 18 ماه افزایش پیدا کرده است.
یک پیشنهاد در مقطع فعلی برای ساده‌سازی مسیر، تبدیل فرمول «هر 6 ماه یک برابر موجودی» به «هر 4 تا 5 ماه یک مساوی موجودی» است به این معنا که در ازای مبلغ سپرده‌گذاری اولیه، پس از یک سال، معادل سه مساوی آن، تسهیلات پرداخت شود. تغییر این فرمول، می‌تواند کمبود آورده نقدی خانه‌اولی‌ها در صندوق پس‌انداز یکم را جبران کند. علاوه بر این چالش، «کوتاه بودن طول دوره بازپرداخت» در مقایسه با درازا متعارف بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن در کشورهای مختلف، باعث شده این تسهیلات و همچنین دیگر تسهیلات خرید مسکن شبکه بانکی از آنگونه وام اوراق، برای گروهی از متقاضیان، به لحاظ «مبلغ قسط»، در استطاعت نباشد و در نتیجه، متقاضیان مصرفی،‌ با وجود نیازشان به تسهیلات موجود، به‌خاطر سستی در پرداخت اقساط ماهانه، از اخذ آن منصرف شوند. وام 160 میلیونی صندوق یکم، در حاضر با دوره بازپرداخت 12 ساله، پرداخت می‌شود که مبلغ قسط آن به روش بازپرداخت ساده، نزدیک 7/ 1 میلیون تومان در ماه است.
در صورت به‌کارگیری دست موزه تنظیم طولانی مدت بازپرداخت از سوی نظام بانکی و افزایش درازا بازپرداخت این تسهیلات به 20 سال، مبلغ قسط وام 160 میلیون تومانی با 23 درصد کاهش، به یک میلیون و 340 هزار تومان تنزل پیدا می‌کند که این میزان کاهش، با لحاظ شرایط اقتصادی خانه‌اولی‌ها (زوج‌های جوان)، می‌تواند حوزه پوشش جامعه تقاضای مصرفی را گسترش دهد. البته دسته جمعی از کارشناسان مسکن، افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن را به معنای افزایش مبلغ هوده قابل پرداخت توسط وام‌گیرنده می‌دانند و معتقدند، این اقدام با استقبال تقاضا مواجه نمی‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد:‌در حال حاضر، سود پرداختی از جانب خانه‌اولی‌های دریافت‌کننده وام 160 میلیونی با طول بازپرداخت 12 ساله، رقمی معادل 89 میلیون تومان است که اگر درازا بازپرداخت به 20 سال افزایش یابد، فایده بازپرداختی، معادل ریشه-بن-بیخ وام خواهد شد و به 161 میلیون تومان می‌رسد.
وزیر راه و شهرسازی در این میان، اصرار کرده است: راه پرداخت تسهیلات خرید مسکن می‌تواند با افزایش درازا دوره بازپرداخت به 20 لغایت 25 سال،‌ مانند خیلی از کشورهای پیشرفته، برای خانه‌اولی‌ها و تقاضای مصرفی، ساده و قابل استفاده شود. فعالان بانکی برای ایجاد این دو گشایش، بر تامین منابع مکمل برای حفظ تعادل منابع و مصارف صندوق پس‌انداز مسکن پافشاری می‌کنند. وزیر راه و شهرسازی دو روز پیش،‌ در تکمیل تدبیر اجرای طرح «توانمندسازی مالی متقاضیان قصد از طریق بازتنظیم دو فاکتور وام‌دهی» اعلام کرد: افزایش سرمایه بانک عامل بخش مسکن از 3300 میلیارد تومان به 8300 میلیارد تومان در اوایل امسال و در ضمن اجرای فاز دوم آن در آینده تقریبا  برای افزایش پیدا کردن به 13 هزار و 300 میلیارد تومان، می‌تواند نیرو وام‌دهی به بخش مسکن را افزایش دهد.
بازیافت خط اعتباری مسکن مهر
وزیر گذرگاه وشهرسازی عصر دوشنبه در جمع مدیران دسته مسکن همزمان با رونمایی از دستک راهبردی تامین مالی مسکن الی سال 1400، با اشاره به اینکه مدل کنونی بر پایه «رژیم پس‌انداز» بهترین تدبیر برای توانمندسازی جامعه تقاضا است، گفت: لازم است همزمان با پیوسته این مدل، با به کارگیری دو دست موزه «کاهش درازا دوره سپرده‌گذاری» و «افزایش مدت زمان بازپرداخت تسهیلات»، تامین مالی در حوزه مسکن به نفع توانمندسازی سه طیف اصلی درخواست کننده تسهیل شود.
عباس آخوندی، متقاضیان خانه اولی، ساکنان بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی را طیف‌های اصلی متقاضی مسکن اعلام کرد که لازم است شرایط گرفتن تسهیلات و تامین مالی مسکن برای آنها تسهیل شود. مدیرعامل بانک عامل دسته مسکن نیز یک تقاضا استراتژیک به منظور تقویت منابع بانک مطرح کرد. محمدهاشم بت‌شکن گفت: در صورت فراهم شدن «امکان تبدیل خط اعتباری 40 هزار میلیارد تومانی مسکن مهر به سرمایه بانک مسکن» گنجایش پرداخت تسهیلات به متقاضیان به نحو چشمگیری افزایش خواهد یافت.
 الان ماهانه نزدیک 300 میلیارد تومان از محل پرداخت اقساط تسهیلات دارندگان واحدهای مسکونی مهر به بانک مسکن واریز می‌شود که این منابع فعلا به مدت 10 سال درست شده؛ ولی پس متعلق به باید همه خط اعتباری در طول 10 ساله توسط بانک مسکن به بانک مرکزی بازگردانده شود. این درحالی است که مدیر عامل بانک عامل تقسیم مسکن دیروز از وزیر راه وشهرسازی درخواست کرد به منظور افزایش توانمندی بانک برای تسهیل شرایط پرداخت تسهیلات به متقاضیان، خط اعتباری 40 هزار میلیارد تومانی به سرمایه بانک تبدیل شود. بعد از افزایش 5 هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن در اوایل امسال، مدیران بانکی اعلام کردند این افزایش سرمایه از آنجا که ناشی از تسویه بدهی بانک مسکن با بانک مرکزی است عملا منابع نقدی به بانک تزریق نکرده است. این در حالی است که در صورت تبدیل خط اعتباری 40 هزار میلیاردی مسکن مهر، افزایش سرمایه به‌صورت نقدی و نه به شکل کاغذی رویداد خواهد افتاد و بانک عامل تقسیم مسکن به منابع تازه و قدرتمندی به قصد افزایش گنجایش و تاب تسهیلات‌دهی به متقاضیان و همچنین تسهیل شرایط پرداخت وام، دسترسی خواهد داشت. هر واحد افزایش سرمایه بانک توان تسهیلات‌دهی در بخش مسکن را الی 5 واحد افزایش می‌دهد.

دیــدگــاه خود را بنویسید

لطفاً نظر خود را در مورد مطلب فوق بنویسید.