دلیل شکست پیش بینی های بازار مسکن

دلیل شکست پیش بینی های بازار مسکن

پیش بینی های غیر علمی
محمد سلطانی، کارشناس حرفه ای برنامه ریزی مسکن در گفت وگو با خبرنگاران درباره علت شکست بسیاری از پیش بینی های بازار مسکن در چند سال گذشته، اظهار کردند: دلیل عدم تحقق بسیاری از پیش بینی هایی که به اصطلاح کارشناسان اقتصاد مسکن در سال های گذشته ارائه داده بودند- و در زمانی که آنها گفته بودند، با هیچ گونه تغییری در وضعیت سابق ، در حال ادامه همان راه هستیم - این است که این پیش بینی ها یا قائم به تجارب پیشین بازار مسکن بود یا منوط به آمار و ارقام اعلامی دستگاه های ارائه دهنده شمردن اجتماعی ـ اقتصادی همانند مرکز آمار و بانک مرکزی.
وی در ادامه فرمودند : آنهایی که بر بنیاد تجارب دوره های رکود و رونق گذشته، مدعی اتمام یا راستا دوره رکود کنونی بازار مسکن بودند، هرگز متوجه این قضیه نبودند که هر دوره را باید در شرایط همان زمانی رسیدگی کرد؛ ضمن اینکه اگرچه مسکن قرار است به عنوان احد از اجزای اقتصاد شعور بررسی شود، ولی کاملا در شرایط عالی اقتصادی مملکت هضم شده و تأثیرات فراوانی از رکود سایر بخش های اقتصادی می پذیرد.

این کارشناس برنامه ریزی مسکن افزودند: از سوی دیگر آنهایی هم که بر اساس صرفا آمارهای اعلامی اقدام به پیش بینی بازار مسکن می کردند نیز شرایط اجتماعی و فرهنگی کشور را در عقیده نمی گرفتند و درنتیجه پیش بینی هایشان از بازار مسکن کاملا یک طرفه بود که شکست این قبل بینی ها در حال حاضر و در پایان دوره زمانی اعلام شده از جانب این کارشناسان، کاملا نمایان شده است.

سلطانی تصریح کردند: مسکن صرفا یک موضوع اقتصادی نیست، بلکه در کشور ما مسأله ای کاملا اجتماعی، فرهنگی و سیاسی می باشد که از همه شرایط حاکم بر این فضاها تأثیر می پذیرد. پس بدون در عقیده گرفتن این شرایط، پیش بینی از آینده چگونگی مسکن از قبل محکوم به شکست است.

وی مسائلی همچون اشتغال و کاهش یا افزایش موالید به عنوان مسائل اجتماعی، تغییر سبک زندگی و علاقه مندی ایرانیان به زندگی در خانه هایی با فضاهای لوکس را به عنوان مثال از مسائل فرهنگی و تأثیر گزیدمان ریاست جمهوری را به عنوان کرد از مسائل سیاسی مؤثر بر بازار مسکن اسم برد و گفت: همین موارد به عنوان مثال هایی کاملا ساده و ملموس برای همه ملت پرتو می دهد حاشیه ها تا چه اندازه بر متن بازار مسکن نشانه دارند ولی کارشناسان آنها را در نظر نمی گیرند.

اثر تغییر سبک حیات بر شکست پیش بینی های بازار مسکن

سیدمهدی معتمدی،جامعه شناس نیز در گفت وگو با خبرنگار مهر معتقد است مسکن به عنوان یک پدیده اجتماعی «زنده» و پویا باید در نظر گرفته شود نه یک کالای خشک و بی روح اقتصادی که با چند ضرب و بخش و حساب و کتاب به این نتیجه رسید که مسکن در یک دوره زمانی مشخص از رکود بیرون می شود یا خیر.

این استاد دانشگاه با ذکر اینکه مسکن با پدیده هایی چون زناشویی و حتی طلاق، افزایش یا کاهش جمعیت، تغییرات نرخ رشد جعیتی، دگرگونی ها آماری در شمار اعضای خانوارها، رشد افقی یا عمودی پس خانوارها، تغییرات روش زندگی مردم، تغییر دیدگاه ملت به مسکن به عنوان سکونتگاه زودگذر یک نفره و دو نفره یا محل حیات خانوادگی طولانی مدت و ... گره خورده، اظهار داشتند: به هیچ عنوان نمی توان بازار مسکن را بدون در نظر دریافت این چارچوب ها پیش بینی کرد. برخی می گفتند بازار مسکن به نیرو خرید خانوارها وابسته است و چون در حال حاضر توان خرید مسکن خانوارها پایین است، باید سقف تسهیلات مسکن افزایش یابد؛ در حالی که دیدیم علی رغم افزایش ۵ برابری سقف تسهیلات مسکن نسبت به دوره های رونق سابق، ولی مردم تمایلی به خرید مسکن از خود پرتو ندادند؛ در حالی که همین خانواده ها برایشان خرید خودروهای خاص که در جامعه رشک برانگیز باشد را در اوایل برنامه های خود قرار می دهند. حتی خانواده هایی هم که جزء اقشار میانه هستند نیز برایشان خرید خودروهای گران قیمت در درجه اهمیت بالاتری از مسکن قرار دارد و بسیار دیده شده که تمام واکنش اقتصادی خود را برای خرید خودروهایی هم قیمت با واحد مسکونی هم شأن زندگی خویش مصروف داشته اند.

وی به تغییر ادب ملّاکی و فئودالی در درازا سه دهه پیشین اشاره و ذکر کردند: در دهه های شصت و هفتاد که هنوز هم دودمان های باقی مانده از دانش مایل به ملّاکی، زمین داری و بهره مند بودن از املاک متعدد بر اولاد خود حاکمیت داشتند، خرید یکتا مسکونی اولیه و اصلی و سپس خرید واحدهای مسکونی دوم و سوم را در دستور شغل زندگی خویش قرار می دادند؛ اما از زمانی که اولاد و موالید دهه های شصت و هفتاد مستقل شده و خودشان برای خویش تصمیم گیری می کنند، سایر خرید مسکن نخستینگی ندارد؛ بلکه رفتن به سفرهای خارجی، خرید خودروهای گران قیمت، گنگی پوشاک های با برندهای نامدار جهانی و مسائلی از این قبیل در ابتدای زندگی آنهاست و با پروا به اینکه رغبت به فرزندآوری نیز عمدتا به تک فرزندی پایان می یابد، زندگی در یک واحد مسکونی کوچک هم برای آنها کفایت می کند.
عرضه و تقاضا با ثبات است

محمد شجاعی، کارشناس برتر مدیریت ساخت و ساز نیز در گفت وگو با خبرنگار مهر در ارتباط با صحت و سقم بعضی پیش بینی ها از آینده ساخت و ساز مسکن مبنی بر کمبود عرضه و انباشت تقاضایی که به سونای قیمتی می انجامد گفت: بسیاری از سازندگان مسکن عنوان می کنند که نه فقط بازار مسکن با رکود مواجه است بلکه ساخت و ساز نیز دچار رکود شده و این کاهش اتفاقاً احصاء منزل های ساخته شده، بعدها به انگیزه بالا بودن تقاضای مسکن به جهش قیمتی منجر می شود. این در حالی است که در درازا چهار ساله گذشته بارها این اخطار داده شده بود اما می بینیم که چهار سال از رکود مسکن می گذرد و هیچ سونامی قیمتی اتفاق نیفتاد.

وی با بیان اینکه قبول دارم که آمار ساخت و سازها کم یافته است ، ولی اگر قصد هشداردهندگان این است که به دوره اوج ساخت و ساز برگردیم، باید گفت که آن دوره دیگر تکرار نمی شود؛ اصلا همان موقع هم این حجم ساخت و ساز اشتباه بود و سبب شد چند ساله فرآیند مسکن سازی متوقف شود چون در حالی که تقاضایی برای خرید مسکن به چهره واقعی وجود نداشت و دلالان بودند که بازار مسکن را به صورت غیر واقعی، داغ نشانه می دادند، سازندگان روز به روز بر حجم ساخت و ساز خود می افزودند؛ در حالی که شمار خانواده هایی که برای سکونت و استفاده واقعی اقدام به خرید کرده باشند، بسیار کمتر بود و شماری به امید افزایش قیمت این واحدها در ماه های بعد، اقدام به خرید متعدد مسکن می کردند.

شجاعی ادامه داد: به این صورت نه زمانی که همه کشور به صورت یک کارگاه عمرانی بزرگ درآمده بود عرضه و درخواست با هم همخوانی داشتند و نه اکنون که که به دلیل کاهش ساخت و سازها، بعضی مدام اخطار می دهند که جهش قیمتی در قبل رو داریم، نگاه صحیحی به الگوی عرضه و تقاضا وجود ندارد؛ البته قبول دارم که مسکن کالایی موعد بر است و فاصله زمانی گرایش برای خرید واحد نوساز با پروسه انجام ساخت و ساز نسبت به دیگر کالاها بالاست، ولی این سخت در تمام جهان با استفاده از فناوری های این دوره صنعت ساختمان برطرف شده و سایر نیازی نیست که برای یک پروژه ساختمانی ۵ سال سررسید هدر داد؛ پس باید دستور داد الی جریان عرضه و تقاضا خویش دوره زمانی اصلاح بازار مسکن را تعیین کنند. اصلاح بازار مسکن به معنی رکود و رونق نیست، بلکه به معنی میل مردم به خرید واحد مسکونی باره بیچارگی خویش در هر موعد است؛ اتفاقی که در کل جهان رخ داده است و جریان ساخت و ساز مسکن و فروش واحدهای مسکونی ساخته شده با یک روند کاملا باثبات در جریان است.

دیــدگــاه خود را بنویسید

لطفاً نظر خود را در مورد مطلب فوق بنویسید.